時価の120％で担保評価してくれる金融機関

120％で評価してもらえれば、借りられる金額も大幅に増えます。

こんにちは。株式会社ネクストフェイズのヒガシカワです。
私は、「近代セールス」という雑誌に原稿を執筆しています。
「金融業務の総合ナビゲート誌」ということで、
金融機関の行員・職員向けに、「顧客の役に立てる知識やノウハウ」を伝える雑誌です。

連載して、もう10年目になるのですが、現在は、
「すぐに使えるドアノックツール！経営アシスト情報活用術」
という記事で連載しています。

その関係で、金融機関に関する情報が、金融機関や経営者、士業・コンサルタントの方々から、
いろいろと入っていきます。

その中で、面白い金融機関の情報があったので、紹介させていただきます。

その金融機関では、
「不動産の担保評価を、時価の120％でしてくれる」
という、驚くべきことをしています。

不動産担保評価とは

金融機関が融資を行う際、保証人や担保を取ることがよくあります。
融資した資金を回収できない場合（返してもらえない場合）に、回収するために、
担保や保証人をとるわけです。
これを「保全」と言います。
不動産を担保として設定するのが一般的でしょうね。

不動産担保評価とは、融資を行う際、金融機関が担保となる不動産の価値を評価すること
を言います。
不動産担保評価が高ければ、取り多くの資金を借りることが出来ますし、
低ければ、あまり借りることができません。
　　

評価額と担保価額

不動産担保表を行う際、まず、不動産の価値を調べます。
これを「評価額」と言います。
それに、担保掛け目を掛けたものが、「担保価額」です。
通常は、この担保価額の範囲内で、融資をすることになります。
もちろん、個人の信用力が高い場合は、その限りではありません。

金融機関が、担保価額以上の融資を行うことも、よくある話です。
一般的には、担保掛け目は、70％としている金融機関が多いようです。
　

評価額・担保価額はどう算出するのか

一般的に、土地の評価額は、「路線価」から算出します。
当該不動産の土地の路線価格を調べ、そこから、一定の計算式に基づいて計算します。

例えば、
「路線価格が1㎡あたり20万円で、200㎡の土地」
なら、路線価額（＝評価額）は、
「20万円×200㎡＝4,000万円」
となります。

担保掛け目が70％だと、担保価額は
「4,000万円×70％＝2,800万円」
となります。

融資依頼先の信用力が、ほとんどない場合（取引がない顧客）は、
この顧客に対して、金融機関が「貸せる」と判断出来る金額は、
2,800万円ということになります。
　

なぜ、担保掛け目は70％になっているのか

不動産の価格は、相対取引で決まるため、実際の取引になると、路線価額よりも
高くなったり低くなったりします。

また、不動産市況によっても、評価額が変わることもよくあります。
担保掛け目を100％にした場合、不動産の価格が下がると、金融機関にとっては、
その不動産担保は「担保割れ（評価額よりも担保価額が下回ること）」となるため、
リスクを抱えることになります。
そのリスクを避けるために、一定の割合で低く担保掛け目を決めるわけです。
　

実勢価格（時価）で評価すれば、不動産の価値は高まる

現在、物件によっては、路線価格よりも実勢価格（時価）のほうが高い場合も少なくありません。
そういう場合は、実勢価格で評価したほうが、不動産の価値は高くなります。
しかし、なかなか、実勢価格を掴むのは難しく、結果的に路線価評価ということに落ち着きます。

「時価の120％での担保評価」が、なぜ、すごいのか
現在、路線価格よりも実勢価格のほうが高くなっているところが多い傾向にあります。
だから、実勢価格で評価するとなると、不動産の価値を高めにみてくれるということになります。

そして、担保掛け目が120％ということは、評価額以上に担保価値を見てくれるということになるので、
一般的な「路線価による評価額×担保掛け目70％」に比べて、担保力が格段に上がります。
ということは、借りられる金額も格段に増えるということに他なりません。
金融機関にとっては、いろいろなリスクを自らが負担するという意思の表れかもしれません。
　　

「時価の120％での担保評価」を行っている金融機関

その金融機関は、大阪の茨木市に本店がある
「北おおさか信用金庫」
です。
北摂地区から大阪市に掛けての、大阪府北部が営業テリトリーとなっている信用金庫です。
リスケしている企業でも、不動産担保があれば、前向きに融資に取り組んでくれるとのことですので、
不動産を所有している企業は、一度、問い合わせられてみてはいかがでしょうか。

　
「新たに貸してくれる金融機関を開拓する方法」を伝え、
「開拓するお手伝いができますよ」とアピールすれば、
それを求めている顧問先からは、とても頼りにされますし、
見込み先の開拓も楽に出来ます。

新たな金融機関を開拓するには、金融機関のことをよく知っていれば、全然、難しくありません。

そんな、金融機関のことを熟知できる知識を身につけるためのヒントが手に入ります。

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